Wiadomości
Opodatkowanie najmu prywatnego w 2023 roku
05 grudnia 2022
Jak zmieni się opodatkowanie wynajmu nieruchomości i rzeczy z prywatnego majątku od 1 stycznia 2023 r.?
NAJEM PRYWATNY
Zgodnie z art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych podlegają otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułów, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o PIT. Chodzi tu
oprzychody z najmu, ale też z podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy czy innych umów o podobnym charakterze,
w tym również dzierżawy, poddzierżawy działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.
Nie chodzi tu tylko o najem nieruchomości, ale także o dzierżawę i inne podobne umowy, dotyczące również innych składników prywatnego majątku. Nie mogą być zaś opodatkowane w formie ryczałtu przychody z najmu czy dzierżawy składniki majątku związane z działalnością gospodarczą (tzn. składniki majątkowe mienia osoby fizycznej, które zostały przez nią wprowadzone do majątku związanego z wykonywaniem działalności gospodarczej).
OD 2023 R. NAJEM PRYWATNY OPODATKOWANY WYŁĄCZNIE RYCZAŁTEM
Rok 2022 jest ostatnim, gdy osoby prywatne mają możliwość rozliczać wynajem na zasadach ogólnych według skali podatkowej PIT, bowiem od 1 stycznia 2023 r. ryczałt od przychodów ewidencjonowanych będzie jedyną dostępną formą dla prywatnego wynajmu np. mieszkania.
Jak stanowi art. 9a ust. 6 ustawy o PIT (w brzmieniu obowiązującym już od 1 stycznia 2022 r.), dochody osiągane przez podatników ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6, są opodatkowane w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, na zasadach określonych w ustawie o zryczałtowanym podatku dochodowym. Jednak zgodnie z art. 71 ustawy z 29 października 2021 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw utrzymano możliwość opodatkowania najmu prywatnego w 2022 r. także podatkiem dochodowym od osób fizycznych na tzw. zasadach ogólnych wg skali podatkowej PIT. Wynika z niego bowiem, że podatnicy osiągający w 2022 r. przychody ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o PIT, mogą stosować zasady opodatkowania tych przychodów obowiązujące na dzień 31 grudnia 2021 r. Podatnicy podatku dochodowego od osób fizycznych i podatnicy podatku dochodowego od osób
prawnych mogą, nie dłużej niż do dnia 31 grudnia 2022 r., zaliczać do kosztów uzyskania przychodów odpisy amortyzacyjne od środków trwałych i wartości niematerialnych i prawnych będących odpowiednio budynkami mieszkalnymi, lokalami mieszkalnymi stanowiącymi odrębną nieruchomość, spółdzielczym własnościowym prawem do lokalu mieszkalnego lub prawem do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej, nabytych lub wytworzonych przed dniem 1 stycznia 2022 r.
Rozliczenie dochodów z najmu na zasadach ogólnych bądź podatku liniowego (19%) będzie więc od przyszłego roku nadal możliwe, o ile będzie to najem prowadzony w ramach działalności gospodarczej. Amortyzacja mieszkań także tych wprowadzonych do działalności gospodarczej nie będzie już możliwa, ale odliczanie innych kosztów uzyskania przychodu będzie nadal dopuszczalne. Nowe przepisy nie zabraniają zaś przedsiębiorcom amortyzacji lokali
użytkowych.
Natomiast w 2023 r. podatnicy osiągający przychód z najmu prywatnego nie będą już mieli wyboru między formą ryczałtową a zasadami ogólnymi. Nie muszą w związku z tą zmianą nic zgłaszać do urzędu skarbowego.
W 2022 r. osoby osiągające przychody z najmu prywatnego mogą po raz ostatni rozliczyć najem na zasadach ogólnych:
» 12% dla dochodów do 120 tys. zł;
» 32% dla dochodów powyżej 120 tys. zł.
Przy czym mogą wykazać jako koszt uzyskania przychodu z wynajmu np. mieszkania: odpisy amortyzacyjne, roczną wysokość odsetek od kredytu hipotecznego czy wydatki na remont. Zasady ogólne jako forma opodatkowania najmu prywatnego w tym roku mogą okazać się korzystne dla właścicieli, którzy kupili mieszkanie przed 1 stycznia 2022 r. Jeżeli nabyli mieszkanie używane wcześniej przez co najmniej 60 miesięcy, mogą zastosować 10% stawkę amortyzacyjną na rok.
Z kolei właściciele spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego mogą skorzystać ze stawki amortyzacji 2,5%.
W 2022 r. osoby osiągające przychody z najmu prywatnego mogą po raz ostatni rozliczyć najem na zasadach ogólnych według skali podatkowej.
Co istotne, z rozliczenia najmu prywatnego na zasadach ogólnych za 2022 rok można skorzystać, nawet jeżeli w ciągu roku wynajmujący płacł zryczałtowany podatek dochodowy. Wystarczy, że do 2 maja 2023 r. rozliczy ten najem na formularzu zeznania PIT-36, a nie na formularzu PIT-28, na którym rozliczany jest ryczałt.
RYCZAŁT OD NAJMU PRYWATNEGO
Ryczałt od przychodów ewidencjonowanych liczony jest od przychodu, bez możliwości odliczania kosztów uzyskania przychodu (takich jak remonty, odpisy amortyzacyjne, odsetki od kredytu hipotecznego), jak też bez uwzględniania kwoty wolnej od podatku. W ramach tej formy opodatkowania, do dyspozycji będą 2 stawki:
» 8,5% dla osób, których przychód z tytułu najmu w ciągu roku nie przekroczył 100 tys. zł;
» 12,5% dla osób, których przychód z tytułu najmu w ciągu roku przekroczył 100 tys. zł.
Ryczałt opłaca się miesięcznie albo kwartalnie. Ryczałt miesięczny wpłaca się za dany miesiąc do 20. następnego
miesiąca, a za grudzień przed upływem terminu do złożenia zeznania. Ryczałt kwartalny wpłaca się za dany kwartał do 20. następnego miesiąca po upływie kwartału, a za czwarty kwartał przed upływem terminu do złożenia zeznania.
NAJEM PRYWATNY
Zgodnie z art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych podlegają otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułów, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o PIT. Chodzi tu
oprzychody z najmu, ale też z podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy czy innych umów o podobnym charakterze,
w tym również dzierżawy, poddzierżawy działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.
Nie chodzi tu tylko o najem nieruchomości, ale także o dzierżawę i inne podobne umowy, dotyczące również innych składników prywatnego majątku. Nie mogą być zaś opodatkowane w formie ryczałtu przychody z najmu czy dzierżawy składniki majątku związane z działalnością gospodarczą (tzn. składniki majątkowe mienia osoby fizycznej, które zostały przez nią wprowadzone do majątku związanego z wykonywaniem działalności gospodarczej).
OD 2023 R. NAJEM PRYWATNY OPODATKOWANY WYŁĄCZNIE RYCZAŁTEM
Rok 2022 jest ostatnim, gdy osoby prywatne mają możliwość rozliczać wynajem na zasadach ogólnych według skali podatkowej PIT, bowiem od 1 stycznia 2023 r. ryczałt od przychodów ewidencjonowanych będzie jedyną dostępną formą dla prywatnego wynajmu np. mieszkania.
Jak stanowi art. 9a ust. 6 ustawy o PIT (w brzmieniu obowiązującym już od 1 stycznia 2022 r.), dochody osiągane przez podatników ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6, są opodatkowane w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, na zasadach określonych w ustawie o zryczałtowanym podatku dochodowym. Jednak zgodnie z art. 71 ustawy z 29 października 2021 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw utrzymano możliwość opodatkowania najmu prywatnego w 2022 r. także podatkiem dochodowym od osób fizycznych na tzw. zasadach ogólnych wg skali podatkowej PIT. Wynika z niego bowiem, że podatnicy osiągający w 2022 r. przychody ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o PIT, mogą stosować zasady opodatkowania tych przychodów obowiązujące na dzień 31 grudnia 2021 r. Podatnicy podatku dochodowego od osób fizycznych i podatnicy podatku dochodowego od osób
prawnych mogą, nie dłużej niż do dnia 31 grudnia 2022 r., zaliczać do kosztów uzyskania przychodów odpisy amortyzacyjne od środków trwałych i wartości niematerialnych i prawnych będących odpowiednio budynkami mieszkalnymi, lokalami mieszkalnymi stanowiącymi odrębną nieruchomość, spółdzielczym własnościowym prawem do lokalu mieszkalnego lub prawem do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej, nabytych lub wytworzonych przed dniem 1 stycznia 2022 r.
Rozliczenie dochodów z najmu na zasadach ogólnych bądź podatku liniowego (19%) będzie więc od przyszłego roku nadal możliwe, o ile będzie to najem prowadzony w ramach działalności gospodarczej. Amortyzacja mieszkań także tych wprowadzonych do działalności gospodarczej nie będzie już możliwa, ale odliczanie innych kosztów uzyskania przychodu będzie nadal dopuszczalne. Nowe przepisy nie zabraniają zaś przedsiębiorcom amortyzacji lokali
użytkowych.
Natomiast w 2023 r. podatnicy osiągający przychód z najmu prywatnego nie będą już mieli wyboru między formą ryczałtową a zasadami ogólnymi. Nie muszą w związku z tą zmianą nic zgłaszać do urzędu skarbowego.
W 2022 r. osoby osiągające przychody z najmu prywatnego mogą po raz ostatni rozliczyć najem na zasadach ogólnych:
» 12% dla dochodów do 120 tys. zł;
» 32% dla dochodów powyżej 120 tys. zł.
Przy czym mogą wykazać jako koszt uzyskania przychodu z wynajmu np. mieszkania: odpisy amortyzacyjne, roczną wysokość odsetek od kredytu hipotecznego czy wydatki na remont. Zasady ogólne jako forma opodatkowania najmu prywatnego w tym roku mogą okazać się korzystne dla właścicieli, którzy kupili mieszkanie przed 1 stycznia 2022 r. Jeżeli nabyli mieszkanie używane wcześniej przez co najmniej 60 miesięcy, mogą zastosować 10% stawkę amortyzacyjną na rok.
Z kolei właściciele spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego mogą skorzystać ze stawki amortyzacji 2,5%.
W 2022 r. osoby osiągające przychody z najmu prywatnego mogą po raz ostatni rozliczyć najem na zasadach ogólnych według skali podatkowej.
Co istotne, z rozliczenia najmu prywatnego na zasadach ogólnych za 2022 rok można skorzystać, nawet jeżeli w ciągu roku wynajmujący płacł zryczałtowany podatek dochodowy. Wystarczy, że do 2 maja 2023 r. rozliczy ten najem na formularzu zeznania PIT-36, a nie na formularzu PIT-28, na którym rozliczany jest ryczałt.
RYCZAŁT OD NAJMU PRYWATNEGO
Ryczałt od przychodów ewidencjonowanych liczony jest od przychodu, bez możliwości odliczania kosztów uzyskania przychodu (takich jak remonty, odpisy amortyzacyjne, odsetki od kredytu hipotecznego), jak też bez uwzględniania kwoty wolnej od podatku. W ramach tej formy opodatkowania, do dyspozycji będą 2 stawki:
» 8,5% dla osób, których przychód z tytułu najmu w ciągu roku nie przekroczył 100 tys. zł;
» 12,5% dla osób, których przychód z tytułu najmu w ciągu roku przekroczył 100 tys. zł.
Ryczałt opłaca się miesięcznie albo kwartalnie. Ryczałt miesięczny wpłaca się za dany miesiąc do 20. następnego
miesiąca, a za grudzień przed upływem terminu do złożenia zeznania. Ryczałt kwartalny wpłaca się za dany kwartał do 20. następnego miesiąca po upływie kwartału, a za czwarty kwartał przed upływem terminu do złożenia zeznania.
