Wiadomości
Planowanie przestrzenne w nowym wydaniu
12 lutego 2024
Większość przepisów największej do tej pory nowelizacji ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym weszła w życie 24 września 2023 r.
Zasadnicze cele reformy to uproszczenie procedur oraz poprawa ładu przestrzennego w kraju przy uwzględnieniu
interesu publicznego. Chodzi o zwiększenie elastyczności i integralności systemu planowania przestrzennego, przeciwdziałanie rozpraszaniu się zabudowy na tereny rolnicze, leśne i przyrodniczo cenne, ułatwienie inwestowania na terenach już zabudowanych, cyfryzację danych o planowaniu przestrzennym oraz zwiększenie przejrzystości konsultacji społecznych.
Nowelizacja zwiększa wpływ społeczeństwa na decyzje podejmowane w planowaniu przestrzennym – w przepisach
określono podstawowe zasady prowadzenia czynności planistycznych uwzględniając głos społeczeństwa. Wprowadzono szereg usprawnień do poszczególnych czynności.
Konsultacje społeczne będą odbywały się po godzinach pracy, w miejscach łatwo dostępnych, a udział w nich będą
mogli wziąć wszyscy, w tym osoby nieletnie. Doprecyzowany i rozbudowany został katalog form konsultacji społecznych, który rozszerzono o formy bardziej angażujące mieszkańców.
Zapewniono także możliwość zdalnego udziału w poszczególnych formach. Osoby zainteresowane będą miały możliwość zapisania się do newslettera, w ramach którego uzyskiwać będą informacje mailowe o trwających procedurach planistycznych i ich kolejnych etapach.
Nowelizacja wprowadza nowe narzędzie planistyczne – plan ogólny gminy, który ma być uchwalany obligatoryjnie dla
całej gminy (z wyłączeniem terenów zamkniętych), w randze aktu prawa miejscowego. Ustalenia zawarte w planie
ogólnym będą wiążące zarówno dla planów miejscowych, jak i dla decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.
Po uchyleniu przepisów dotyczących studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy,
zagadnienia strategiczne i kierunkowe, w tym kreowanie polityki przestrzennej gminy, mają być przedmiotem strategii
rozwoju gminy lub strategii rozwoju ponadlokalnego. Natomiast zasady realizacji polityki przestrzennej będą ustalane w planie ogólnym gminy – w zwięzłym dokumencie o krótkiej liście ustaleń.
Wprowadzana nowa forma planu miejscowego – zintegrowany plan inwestycyjny (ZPI) docelowo zastąpi i znacznie zmodyfikuje rozwiązania tzw. specustawy mieszkaniowej. To rozwiązanie dotyczy dowolnych inwestycji, nie
tylko mieszkaniowych. ZPI będzie narzędziem, które daje gminom większe możliwości w lokalizowaniu inwestycji
z uwzględnieniem partycypacji społecznej i zasad ładu przestrzennego. Wzajemne zobowiązania gminy i inwestora (np. dewelopera) będą zapisane w umowie urbanistycznej, zapewniając tym samym pełną transparentność.
Zmiany dotyczą też wydawania decyzji o warunkach zabudowy (WZ). Dotychczasowy sposób wydawania warunków
zabudowy powodował niekontrolowane rozlewanie się zabudowy. Powiązanie decyzji WZ z planem ogólnym gminy ma przeciwdziałać lokalizowaniu zabudowy „w szczerym polu”, co często wymusza na gminach dodatkowe inwestycje związane z komunikacją czy infrastrukturą społeczną i techniczną. Nowy przepis przewiduje powiązanie wydawania decyzji WZ z położeniem na obszarze uzupełnienia zabudowy w planie ogólnym gminy oraz wymogiem zgodności z planem ogólnym w zakresie funkcji zabudowy oraz parametrów i wskaźników urbanistycznych. Nowe decyzje WZ będą ważne przez 5 lat od dnia, w którym staną się prawomocne. Tyle czasu inwestor będzie miał na uzyskanie np. pozwolenia na budowę bądź rozpoczęcie realizacji inwestycji.
Co do zasady każda zmiana zagospodarowania terenu w przypadku braku planu miejscowego, a także zmiana
sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części wymaga ustalenia, w drodze decyzji, warunków zabudowy. W gminie, w której nie wszedł w życie plan ogólny, po 1 stycznia 2026 r. wydanie decyzji WZ i LICP będzie możliwe wyłącznie w ramach postępowań wszczętych przed tą datą. Tego ograniczenia nie będzie się stosowało w odniesieniu do terenów zamkniętych. Przepisy przejściowe dotyczące wydawania decyzji WZ i LICP przewidują, iż do postępowań wszczętych przed dniem utraty mocy studium w danej gminie, stosuje się art. 54 upzp w brzmieniu dotychczasowym (tj. bez warunku zachowania zgodności z planem ogólnym, a tym samym także ze studium). Wszystkie prawomocne decyzje WZ stanowią podstawę do ubiegania się o uzyskanie pozwolenia na budowę, niezależnie od terminu, w którym zostały wydane.
Wejście w życie planu ogólnego, z którym wydane decyzje WZ okazałyby się niezgodne nie wpłynie na ich ważność
i możliwość ich wykorzystania w procesie inwestycyjnym. Natomiast decyzje wydane na wniosek złożony po wejściu
w życie planu ogólnego muszą być zgodne z tym planem. Zmiany w przepisach dotyczących procedur mają na celu
uproszczenie, ujednolicenie i przyspieszenie procesu sporządzania aktów planowania przestrzennego. Z danych MRiT wynika, że prawie 1/3 planów miejscowych jest procedowana ponad 3 lata. Stąd wprowadzenie trybu uproszczonej procedury planistycznej w konkretnych przypadkach,
umożliwienie równoczesnego prowadzenia procedur dla różnych aktów i ograniczenie konieczności powtarzania
konsultacji społecznych.
Wprowadzany Rejestr Urbanistyczny, jako system teleinformatyczny, ma być źródłem informacji i danych (m.in. dotyczących dokumentów powstających w trakcie sporządzania aktów planistycznych, raportów z konsultacji społecznych, decyzji administracyjnych związanych z planowaniem przestrzennym, rozstrzygnięć organów nadzoru). Rejestr będzie bazował na danych przestrzennych z zakresu planowania i zagospodarowania przestrzennego. Będzie to nieodpłatny, dostępny dla wszystkich zainteresowanych, zintegrowany system. Przepisy dotyczące rejestru zaczną obowiązywać od 2026 r.
Większość zmian już weszła w życie, jednak całość systemu zadziała, gdy gmina uchwali plan ogólny. Zgodnie z ustawą, uchwalenie planu ogólnego gminy wymagane jest do końca 2025 r. Po tym terminie zakończy się okres przejściowy między obowiązującym systemem a nowym ładem prawnym w zakresie planowania przestrzennego.
Zasadnicze cele reformy to uproszczenie procedur oraz poprawa ładu przestrzennego w kraju przy uwzględnieniu
interesu publicznego. Chodzi o zwiększenie elastyczności i integralności systemu planowania przestrzennego, przeciwdziałanie rozpraszaniu się zabudowy na tereny rolnicze, leśne i przyrodniczo cenne, ułatwienie inwestowania na terenach już zabudowanych, cyfryzację danych o planowaniu przestrzennym oraz zwiększenie przejrzystości konsultacji społecznych.
Nowelizacja zwiększa wpływ społeczeństwa na decyzje podejmowane w planowaniu przestrzennym – w przepisach
określono podstawowe zasady prowadzenia czynności planistycznych uwzględniając głos społeczeństwa. Wprowadzono szereg usprawnień do poszczególnych czynności.
Konsultacje społeczne będą odbywały się po godzinach pracy, w miejscach łatwo dostępnych, a udział w nich będą
mogli wziąć wszyscy, w tym osoby nieletnie. Doprecyzowany i rozbudowany został katalog form konsultacji społecznych, który rozszerzono o formy bardziej angażujące mieszkańców.
Zapewniono także możliwość zdalnego udziału w poszczególnych formach. Osoby zainteresowane będą miały możliwość zapisania się do newslettera, w ramach którego uzyskiwać będą informacje mailowe o trwających procedurach planistycznych i ich kolejnych etapach.
Nowelizacja wprowadza nowe narzędzie planistyczne – plan ogólny gminy, który ma być uchwalany obligatoryjnie dla
całej gminy (z wyłączeniem terenów zamkniętych), w randze aktu prawa miejscowego. Ustalenia zawarte w planie
ogólnym będą wiążące zarówno dla planów miejscowych, jak i dla decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.
Po uchyleniu przepisów dotyczących studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy,
zagadnienia strategiczne i kierunkowe, w tym kreowanie polityki przestrzennej gminy, mają być przedmiotem strategii
rozwoju gminy lub strategii rozwoju ponadlokalnego. Natomiast zasady realizacji polityki przestrzennej będą ustalane w planie ogólnym gminy – w zwięzłym dokumencie o krótkiej liście ustaleń.
Wprowadzana nowa forma planu miejscowego – zintegrowany plan inwestycyjny (ZPI) docelowo zastąpi i znacznie zmodyfikuje rozwiązania tzw. specustawy mieszkaniowej. To rozwiązanie dotyczy dowolnych inwestycji, nie
tylko mieszkaniowych. ZPI będzie narzędziem, które daje gminom większe możliwości w lokalizowaniu inwestycji
z uwzględnieniem partycypacji społecznej i zasad ładu przestrzennego. Wzajemne zobowiązania gminy i inwestora (np. dewelopera) będą zapisane w umowie urbanistycznej, zapewniając tym samym pełną transparentność.
Zmiany dotyczą też wydawania decyzji o warunkach zabudowy (WZ). Dotychczasowy sposób wydawania warunków
zabudowy powodował niekontrolowane rozlewanie się zabudowy. Powiązanie decyzji WZ z planem ogólnym gminy ma przeciwdziałać lokalizowaniu zabudowy „w szczerym polu”, co często wymusza na gminach dodatkowe inwestycje związane z komunikacją czy infrastrukturą społeczną i techniczną. Nowy przepis przewiduje powiązanie wydawania decyzji WZ z położeniem na obszarze uzupełnienia zabudowy w planie ogólnym gminy oraz wymogiem zgodności z planem ogólnym w zakresie funkcji zabudowy oraz parametrów i wskaźników urbanistycznych. Nowe decyzje WZ będą ważne przez 5 lat od dnia, w którym staną się prawomocne. Tyle czasu inwestor będzie miał na uzyskanie np. pozwolenia na budowę bądź rozpoczęcie realizacji inwestycji.
Co do zasady każda zmiana zagospodarowania terenu w przypadku braku planu miejscowego, a także zmiana
sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części wymaga ustalenia, w drodze decyzji, warunków zabudowy. W gminie, w której nie wszedł w życie plan ogólny, po 1 stycznia 2026 r. wydanie decyzji WZ i LICP będzie możliwe wyłącznie w ramach postępowań wszczętych przed tą datą. Tego ograniczenia nie będzie się stosowało w odniesieniu do terenów zamkniętych. Przepisy przejściowe dotyczące wydawania decyzji WZ i LICP przewidują, iż do postępowań wszczętych przed dniem utraty mocy studium w danej gminie, stosuje się art. 54 upzp w brzmieniu dotychczasowym (tj. bez warunku zachowania zgodności z planem ogólnym, a tym samym także ze studium). Wszystkie prawomocne decyzje WZ stanowią podstawę do ubiegania się o uzyskanie pozwolenia na budowę, niezależnie od terminu, w którym zostały wydane.
Wejście w życie planu ogólnego, z którym wydane decyzje WZ okazałyby się niezgodne nie wpłynie na ich ważność
i możliwość ich wykorzystania w procesie inwestycyjnym. Natomiast decyzje wydane na wniosek złożony po wejściu
w życie planu ogólnego muszą być zgodne z tym planem. Zmiany w przepisach dotyczących procedur mają na celu
uproszczenie, ujednolicenie i przyspieszenie procesu sporządzania aktów planowania przestrzennego. Z danych MRiT wynika, że prawie 1/3 planów miejscowych jest procedowana ponad 3 lata. Stąd wprowadzenie trybu uproszczonej procedury planistycznej w konkretnych przypadkach,
umożliwienie równoczesnego prowadzenia procedur dla różnych aktów i ograniczenie konieczności powtarzania
konsultacji społecznych.
Wprowadzany Rejestr Urbanistyczny, jako system teleinformatyczny, ma być źródłem informacji i danych (m.in. dotyczących dokumentów powstających w trakcie sporządzania aktów planistycznych, raportów z konsultacji społecznych, decyzji administracyjnych związanych z planowaniem przestrzennym, rozstrzygnięć organów nadzoru). Rejestr będzie bazował na danych przestrzennych z zakresu planowania i zagospodarowania przestrzennego. Będzie to nieodpłatny, dostępny dla wszystkich zainteresowanych, zintegrowany system. Przepisy dotyczące rejestru zaczną obowiązywać od 2026 r.
Większość zmian już weszła w życie, jednak całość systemu zadziała, gdy gmina uchwali plan ogólny. Zgodnie z ustawą, uchwalenie planu ogólnego gminy wymagane jest do końca 2025 r. Po tym terminie zakończy się okres przejściowy między obowiązującym systemem a nowym ładem prawnym w zakresie planowania przestrzennego.
